חוק פינוי-בינוי הוא אחד היסודות של מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. החוק נחקק ב-1965, ומעניק לממשלה סמכות להצהיר על שטח כמיועד לפינוי-בינוי, במטרה לנצל טוב יותר את הקרקעות ולבנות יותר יחידות דיור, תוך שמירה על שטחים ירוקים, חידוש תשתיות ושיפור פני האזור.

בשנת 1998 הפך חוק פינוי בינוי למדיניות רשמית של משרד השיכון והבינוי, אך למרות המאמצים רק מעט פרויקטים יצאו לדרך. תרמו לכך שתי סיבות עיקריות: הפרויקטים לא השתלמו מספיק ליזמים, או נתקלו במחסום בלתי עביר – דיירים שסירבו להתפנות.

הדייר הסרבן
עד שנת 2006, פרויקטים של פינוי-בינוי דרשו הסכמה של כלל הדיירים. באותה שנה, הוכנסו תיקונים בחוק, כדי למשוך יזמים ולהקל על דיירים שרוצים לצאת לדרך. בין היתר, קבע התיקון כי מעתה לא יהיה צורך בהסכמה של כלל הדיירים, אלא רק של 80% מהם.

כיום, אם דייר מתמיד בסירוב בלתי סביר לעסקת פינוי-בינוי, יתר הדיירים יכולים לתבוע אותו בבית משפט, בגין נזקים שנגרמו להם. סירוב בלתי סביר, על פי חוק, הוא סירוב מנימוקי אי-כדאיות כלכלית, אי קבלת מגורים חלופיים או בטוחות מתאימות, או נסיבות אישיות מיוחדות. ב-2012 התקבלה תקנה נוספת, שלפיה בעלי דירות לא יוכלו יותר להתנגד לפינוי-בינוי ממניע כלכלי, וכי רק שמאי פינוי-בינוי מוסמך להחליט אם הפרויקט כדאי כלכלית לדיירים.

כל התיקונים לחוק נועדו למנוע מצב שבו פרויקטים תקועים כי אינם משתלמים כלכלית, ובעיקר מצבים שבהם דייר או דיירים מנסים לסחוט את היזם, וליהנות מהטבות נוספות על גבם של יתר הדיירים.

תמורה לדייר, תמורה ליזם
חוק פינוי-בינוי כולל שורה של תקנות נוספות הקובעות את התמורה המגיעה ליזם ולדיירים, ובהן:

שטח. החוק קובע יחס של 3:1 בשטח הבנוי – כלומר על כל שטח שנבנה עבור הדיירים, היזם מקבל שטח כפול. מפתח זה נקבע כדי לעודד קידום פרויקטים, לאור העובדה שעלויות הבנייה יוצאות מכיסו של היזם בלבד.

מאפייני הדירה. על פי חוק, כל דייר בבניין החדש רשאי לקבל דירה הגדולה ב-25 מ”ר, מרפסת שמש סגורה, חניה, מחסן ובחלק מהמקרים גם ממ”ד – כמובן בהתאם לפרויקט.

גודל הדירה. הדירה החדשה לעיתים קרובות תהיה גדולה מהדירה הישנה, אך לא תמיד. עם זאת, חשוב לזכור כי גם במקרים אלו מדובר בדירה חדשה, בבניין חדש ובאזור מתחדש, שערכה צפוי לעלות בעשרות אחוזים על ערכו של הנכס המקורי.