אילו מכשולים עומדים בפני פרויקט פינוי בינוי?

רבים מכם בוודאי שמעו על עסקאות נדל"ן המכונות עסקאות פינוי בינוי. לכאורה נראה כי מדובר בתהליך ללא פגם. בניינים ישנים מוחלפים בבניינים חדשים, דיירים מקבלים דירות חדשות בחינם וכולם מרוויחים. לכן, הנטייה הראשונית היא לחשוב שפרויקט שכזה ייהנה מהצלחה גדולה. השאלה אם כך הוא הדבר גם בפועל.

שיעורי הצלחה נמוכים מהמצופה
אכן, כשבאים לבדוק את שיעורי ההצלחה של תהליכי פינוי בינוי נגלית לפנינו תוצאה מפתיעה למדי. אם בוחנים את תהליכי פינוי בינוי של העשור האחרון ניתן לראות שרבים מהם נכשלו ולא יצאו אל הפועל. על מנת להבין כיצד הדבר קורה מאמר זה יסקור מעט את המכשולים העומדים בפני הצלחת פרויקטים אלו.

בירוקרטיה
כמו בתהליכים מורכבים רבים נוספים גם פרויקט פינוי בינוי רצוף בבירוקרטיה מתחילתו ועד סופו. אם אנשים חושבים שהבירוקרטיה שאתם צריכים להתמודד איתה בחיי היומיום היא מעיקה, שינסו לשער בליבם מה עובר על יזם ששואף להוציא אל הפועל תהליך פינוי בינוי. אותו יזם צריך לקבל אישור מהעירייה, להחתים את כל הדיירים, למצוא להם דיור חלופי, להגיש בקשות להטבות בתנאי הבנייה וכן הלאה. לכן, פרוייקט פינוי בינוי מהווה כאב ראש לא קטן עבור היזם, מה שכבר מקשה על הוצאתו אל הפועל.

חילוקי דעות
סיבה נוספת לעיכובם של תהליכי פינוי בינוי הוא מחלוקות בין היזם לבין ראשי הרשויות המקומיות. מחלוקות אלו סובבות בעיקר סביב מספר יחידות הדיור שיקבל היזם. בנוסף, לעיתים עולים חשדות בקרב היזמים, שיזמים אחרים הינם בעלי קשרים טובים יותר ברשויות המקומיות, וכי הם עצמם מופלים לרעה. אינטריגות וסכסוכים כאלו ואחרים פוגעים גם הם כמובן בפרויקטים אלו.

מיסים
אמנם היזמים אכן מקבלים הטבות מסוימות עבור פרויקטים של פינוי בינוי. זאת ביחס לפרויקט בנייה רגיל, אך עדיין הם נתקלים בקשיים רבים בתחום המיסוי. גם בתהליך שכזה, מוטלים על היזמים מיסים רבים, והם עלולים להיקלע למצב בו הם משלמים מיסים על פרוייקט יחיד במשך שנים רבות.

תסמונת הדייר הסרבן
כל הבעיות שנסקרו לעיל הן כאין וכאפס יחסית לבעיה של הדייר הסרבן. במספר גדול ביותר של פרוייקטים של פינוי בינוי, למרות הסכמה גורפת של רוב הדיירים בבניין להצטרף לתהליך, דייר אחד שמסרב לעשות זאת מצליח לטרפד את העסקה. בחודש דצמבר של שנת 2005 חוקק חוק חדש, אשר מקשה על תהליך הסירוב, והקל מעט את ההתמודדות עם בעיה זו. אך, אנשי מקצוע אשר עובדים בתחום מטילים ספק ביכולתו של החוק למגר את התופעה, כך שהיא נשארת גורם לא מבוטל לכישלון של התהליך.

ניתן אפוא לראות, שעד כמה שתהליך פינוי בינוי טומן בחובו הזדמנות לרווח גדול של כל הגורמים המעורבים, עדיין עומדים בדרכו מכשולים רבים והוצאתו אל הפועל אינה מובנת מאליה כלל וכלל.