תמ"א 38 בהליך הריסה ובנייה
תמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2) היא תוכנית מתאר ארצית להריסת ובניית בניינים במודל של פינוי-בינוי, שוועדה מקומית רשאית לאשר ללא צורך בשינוי תב”ע (תוכניות בניין עיר), או בהליכים אחרים שהם חלק ממודלים מורכבים יותר של פינוי-בינוי. במסגרת תמ”א 38/2, נחתמת עסקה בין היזם לבעלי דירות בבניין ישן, שבה הם מעבירים לידיו את זכויות הבנייה במגרש ובבניין לשם הריסתו ובניית בניין חדש, שבו יהיו זכאים לדירה חדשה ומשופרת.
משמעות התיקון בחוק
התקן הישראלי ל”עמידות מבנים בפני רעידות אדמה” נקבע ב-1975, וכולל תקנות לכל בניין חדש שייבנה. אולם מכיוון שרוב הבניינים שנבנו עד 1980 לא עומדים בתקן, יש צורך לשפר את עמידותם. לשם כך, הכינה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תוכנית המתאר הארצית, המעניקה תמריצים לקבלנים במטרה לחזק מבנים, תוך הימנעות מפגיעה במרקם העירוני. תמ”א 38 המקורית, שאושרה ב-2005, איפשרה ליזמים להוסיף קומות על בניינים, בתמורה לחיזוקם מפני רעידות אדמה, שדרוגם החיצוני והוספת מרכיבים כגון מעלית, מקומות חניה ועוד. לאור מספר הפרויקטים המצומצם, יזם מנהל התכנון במשרד הפנים את תיקון 2 (מסלול הריסה ובנייה) לתמ”א, שזכה לאישור הממשלה ב-2010. התיקון הוסיף תמריצים לקידום התוכנית, כאשר העיקרי שבהם היה שמירה על זכויות הבנייה על פי תמ”א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש. מדובר למעשה במודל של פינוי-בינוי, הכולל תוספות בנייה גדולות בהרבה מאשר בתמ”א המקורית, בהליך קצר משמעותית ממודלים אחרים של פינוי-בינוי.
יתרונות ההליך של תמ"א הריסה ובנייה
- דירה בבניין חדש עם תשתיות איכותיות וחדישות
- עמידות מתוכננת מראש לרעידות אדמה
- ממ"ד (מרחב מוגן) בכל דירה
- מעלית על פי תקני נגישות
- חניה תת-קרקעית
- דירה גדולה יותר או בקומה גבוהה יותר (על פי רוב)
- התהליך אינו כרוך בעלות מצד הדיירים
שלבי התהליך
- בחינת היתכנות מצד היזם
- הצגת הפרויקט לדיירים על ידי היזם
- קבלת הסכמה מצד 80% לפחות מדיירי הבניין
- שילוב אנשי מקצוע (הנדסה, אדריכלות, פיננסים ועו"ד מומחה לתמ"א 38) לשם גיבוש החוזה
- הגשת תוכנית לוועדה המקומית, הבוחנת את עיקרי המסמך מבחינת תכנון, נוף, קונסטרוקציה ועוד
- קבלת אישור וכניסה לשלב הביצוע וליווי הפרויקט על ידי היזם, עד למסירת המפתח
החברה להתחדשות עירונית
- החברה להתחדשות עירונית היא החברה המובילה, הגדולה והחזקה בישראל לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, כולל במסלול תמ"א 38 - הריסה ובנייה. החברה, המנוהלת על ידי אנשי מפתח בענף הנדל"ן, משלבת איתנות פיננסית, מקצועיות, ושירות אישי לכל דייר - שילוב הממצב אותה כחלופה המועדפת בתחום ההתחדשות העירונית.
