המושג בנייה רוויה מגדיר בניינים הרשומים כבתים משותפים או עתידים להירשם ככאלו על פי חוק המקרקעין משנת 1969, בעלי 2 קומות ומעלה, לא פחות מ-4 דירות, ולפחות דירה אחת בכל קומה. בנייה רוויה מאפיינת בנייה עירונית, בעלת מאפיינים שונים לעומת בנייה בבתי מגורים צמודי קרקע, אשר חייבת לתת מענה לשורה של סוגיות הנוגעות למגורים בבית משותף, כגון שטחי ציבור, תחזוקת מבנים, מקומות חניה ועוד.

דייר מוגן הוא שוכר של דירה או בית עסק, שחל עליו חוק הגנת הדייר, אשר נחקק ב-1972 ומגדיר את חובותיהם של הדייר המוגן ובעל הנכס. דייר מוגן נהנה משתי זכויות עיקריות: הגנה מפני פינוי, ותשלום דמי שכירות מוגנת, לרוב נמוכים מאוד. השוכר מוגדר כדייר מוגן אם שילם דמי מפתח עבור הנכס, או נכנס לגור בו לפני 1940; אם החזיק בנכס עד ה-20 באוגוסט 1968, ולא צוין בחוזה השכירות כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו; או נכנס לנכס לאחר תאריך זה, ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן. כמו כן, בן משפחה של הדייר עשוי להפוך לדייר מוגן, אם עברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי.

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין, על ידי ועדה מקומית שאישרה תכנית שהביאה לעלייה בשווי הנכס. ההיטל נקבע במקרים של אישור תב”ע, אישור הקלה או אישור שימוש חורג בנכס, וגובהו מחצית מעליית שווי המקרקעין. החייב בתשלום הוא בעל המקרקעין נכון ליום מתן האישור, ומועד התשלום הוא ביום “מימוש הזכויות”, כלומר יום מכירת זכויות הבנייה. פטור מהיטל השבחה ניתן בכמה מקרים, ובהם הכרזה של הממשלה על אזור כאזור שיקום, בהתאם לחוק פינוי ובינוי.

התחדשות עירונית היא תהליך לחידוש ושדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים, שנועד למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשמר שטחים ירוקים, באמצעות ניצול נכון של קרקעות, בנייה לגובה, שיפור תשתיות, כבישים ומדרכות, בניית מרחבים ירוקים ומוסדות ציבור, ועוד. משנות ה-90 ואילך מורגשת תנופת יזמות ועשייה בתחום התחדשות העירונית, שהוכיחה כי ביכולתה להחיות שכונות חלשות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים לגור בסביבת מגורים מטופחת, איכותית ומודרנית.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה היא גוף ממשלתי-ציבורי שאחראי לתכנון וביקורת הבנייה בשבעת המחוזות המנהליים בישראל – ת”א, חיפה, ירושלים, מרכז, צפון, דרום ויו”ש. בכל מחוז פועלת ועדה מחוזית, שבראשה עומד נציג שר האוצר, ולצדו יושבים נציגים של משרדי ממשלה, הרשויות המקומיות במחוז, מינהל מקרקעי ישראל, מהנדסים, אדריכלים וארגונים סביבתיים. הוועדה המחוזית אחראית לאישור או דחייה של תכניות מתאר מקומיות, מתווה את מדיניות התכנון במחוז, ומעבירה הערות בנוגע לנושאים ותכניות הנידונים במועצה הארצית. בוועדה פועלות ועדות משנה בנושאים שונים, ולצדה פועלת לשכת התכנון המחוזית, המספקת לוועדה שירותים לוגיסטיים ומקצועיים.

ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא הערכאה הנמוכה ביותר בהסדרת התכנון והבנייה בישראל, מבין שלוש ערכאות מרכזיות: ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות ו-ועדה ארצית. הוועדה המקומית אחראית ברוב המקרים לתכנון הבנייה ברשות מקומית אחת. במקרה שמרחב התכנון המקומי כולל כמה רשויות מקומיות, הוועדה נקראת ועדה מקומית מרחבית. ועדה מקומית מתכנסת אחת לתקופה, בהתאם להיקף עבודתה, על מנת לדון בבקשות לקבלת היתרי בנייה. על הוועדה למסור את החלטתה תוך לא יותר משלושה חודשים, בפרוטוקול הנשלח לאדריכל ויזם הפרויקט, וכולל את רשימת התנאים הדרושים לקבלת היתר. במקרה של עיכוב או תשובה שלילית, היזם רשאי להגיש ערעור לוועדת הערר המחוזית.

זכויות בנייה (או אחוזי בנייה) הן המרכיב הקובע מהן אפשרויות הבנייה הנוגעות לנכס או לקרקע, בהתאם לתב”ע. זכויות בנייה נוספות ניתנות בשני מקרים: אם לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה בעת הקמת הבניין, או אם אושרה תב”ע שמעניקה זכויות נוספות. המושג זכויות בנייה אינו מוגדר בחוק המקרקעין, וההחלטות בנושא מתקבלות על ידי הוועדות לתכנון ובנייה, המעניקות היתרי בנייה שקובעים על כמה אחוזים משטח הנכס ניתן לבנות. זכויות בנייה הן אחת התכונות החשובות ביותר של נכס, ומרכיב עיקרי בקביעת ערכו.

חוק פינוי-בינוי, שנחקק ב-1965 והפך למדיניות רשמית ב-1998, נועד לסייע למצוקת הדיור ההולכת וגוברת בישראל. החוק מאפשר לממשלה להכריז על שטחים מיושנים או מוזנחים כמיועדים לפינוי-בינוי, במטרה להרוס את המבנים בתחומם ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, וכן לשדרג את האזור באמצעות בניית גינות, שטחים ציבוריים ועוד. בשנת 2006, החוק עבר תיקון חשוב: עד אותה שנה, דייר שסירב להתפנות יכול היה לעצור פרויקט שלם. בתיקון נקבע כי אם 80% מהדיירים מעוניינים לחתום על פרויקט פינוי-בינוי, והדייר מסרב באופן בלתי סביר, הם רשאים לתבוע אותו ועליו לשאת באחריות לנזק שנגרם להם.

רשות (מינהל) מקרקעי ישראל היא הגוף המנהל את קרקעות המדינה, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל, המהווים יחד כ-90% משטחי מדינת ישראל. הרשות הוקמה ב-1961, בעקבות אישור חוק מקרקעי ישראל בכנסת. תפקידיה העיקריים הם לנהל את מלאי המקרקעין שבאחריותה, ליצור עתודות קרקע, לשווק ולהקצות קרקעות לייעודים שונים, לפקח על השימושים השונים בקרקע ולטפל בחוכרים ובמשתכנים. הרשות כפופה למועצת מקרקעי ישראל, שבראשה עומד שר הבינוי והשיכון, ותפקידה לקבוע את המדיניות לניהול קרקעות המדינה, לפקח אחר רשות מקרקעי ישראל ולאשר את תקציבה.

פינוי-בינוי הוא מעמדו החוקי של שטח עירוני שהוחלט להרוס את המבנים הישנים שבו, בכדי לבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, ולשדרג את פני האזור על ידי הקמת שטחים ציבוריים ומתן הטבות נוספות לדיירים. שטח מוגדר כמיועד לפינוי-בינוי על ידי משרד הבינוי והשיכון, בצו הכרזה שתקף ל-6 שנים. פינוי-בינוי הוא חלק ממדיניות התחדשות הערים, שנועדה לנצל באופן אופטימאלי את הקרקעות בערים, לשמור על שטחים ירוקים ופתוחים, לשפר את רמת הדיור ואיכות החיים של התושבים, ולחזק ולחדש אזורים חלשים בערים.

פיקוח הנדסי הוא שירות הניתן על ידי אנשי מקצוע מנוסים בתחום הבנייה – מהנדסי בניין, הנדסאים, מודדים וכו`. מטרת השירות היא לפקח ולוודא, באמצעות אנשי מקצוע מדופלמים, כי הקבלן מבצע את הבנייה כמוסכם, באופן בטיחותי ובהתאם לכל התקנים. הפיקוח מתבצע לאורך כל תקופת הבנייה או בשלבים קריטיים מסוימים, בהתאם לפרויקט. לעיתים קרובות, הפיקוח עשוי לחסוך הפסדים כספיים ועוגמת נפש רבה, על ידי איתור והצבעה על ליקויים וסכנות בשלב מוקדם של התכנון והבנייה.

שטחים ירוקים היא הגדרה כללית לפארקים, שדרות וגינות ציבוריות ברחבי הערים. לשטחים ירוקים יש יתרונות רבים מבחינת המרקם העירוני והתושבים: הם מסייעים לטהר את האוויר, המזוהם לעיתים מפיח, עשן ורעלים, ומסייעים בשיפור הניקוז. כמו כן, הם מהווים מוקד מפגש וחיבור בין חברי הקהילה, ומאפשרים לבלות שעות פנאי קרוב לבית בפעילויות ספורט, טיולים וכן הלאה. בנוסף, השטחים הירוקים מקשטים את הסביבה העירונית, מאפשרים לבעלי חיים וצמחים להמשיך ולהתקיים בה, ואף מושכים משקיעים ובכך מעלים את ערך הנדל”ן באזור.

תב”ע (תכנית בניין עיר) נועדה לתכנן ולהסדיר כל בנייה בשטח עירוני, ולקבוע את ייעודי הקרקע. התב”ע מורכבת מתשריט (מפה המפרטת את הרחובות, הגושים וכו`) ותקנון (מסמך משפטי המפרט את זכויות הבנייה בשטחים השונים), וניתן לצרף לה נספחים. כמעט לכל רשות מקומית יש תב”ע עירונית שקיבלה את אישור הממשלה. כל פרויקט בנייה חייב להגיש ולקבל אישור מוועדה מקומית או מחוזית, לפיו התכנית תואמת את התב”ע של הרשות המקומית שבה ייבנה הפרויקט. בנייה ללא אישור זה מהווה עבירה על החוק.

תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, המעודדת חידוש של מבנים קיימים על ידי הענקת זכויות בנייה נוספות ליזמים. במסגרת תמ”א 38, נחתמת עסקה בין הדיירים ליזם, המשפץ את הבניין, מחזק את עמידותו מפני רעידת אדמה, ומשדרג אותו במרכיבים כגון מעלית, מקומות חנייה ועוד. בתמורה, הוא מקבל זכויות בנייה של דירות נוספות על גג הבניין. תמ”א 38 הוקמה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואושרה על ידי הממשלה ב-2005. עם השנים הוכנסו בתכנית מספר תיקונים, שהחשוב שבהם הוא התיקון השני (38/2), אשר מאפשר ליזם לשמור על זכויות הבנייה על פי תמ”א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש.

תמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2) היא תכנית מתאר ארצית להריסת ובניית בניינים במודל של פינוי-בינוי, שוועדה מקומית רשאית לאשר ללא צורך בשינוי תב”ע (תכניות בניין עיר), או בהליכים אחרים שהם חלק ממודלים מורכבים יותר של פינוי-בינוי. במסגרת תמ”א 38/2, נחתמת עסקה בין היזם לבעלי דירות בבניין ישן, ובה הם מעבירים לידיו את זכויות הבנייה במגרש ובבניין, לשם הריסתו ובניית בניין חדש, שבו יהיו זכאים לדירה חדישה ובד”כ גדולה יותר. פרויקטים של תמ”א 38/2 מציעים לדיירים יתרונות רבים, ובהם דירה בבניין חדש עם תשתיות איכותיות וחדישות, עמידות מתוכננת מראש לרעידות אדמה, ממ”ד (מרחב מוגן) בכל דירה, מעלית על פי תקני נגישות, חניה תת-קרקעית, דירה גדולה יותר או בקומה גבוהה יותר (לרוב), וכל זאת ללא כל עלות מצד הדיירים.

החברה להתחדשות עירונית לישראל › תמ”א 38 הריסה ובנייה › תמ”א 38 הריסה ובנייה

תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין משנת 2012 קובע עקרונות לביצוע בדיקה שמאית של תכניות מוצעות לפינוי-בינוי. מטרת הבדיקה היא לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה, ולוודא כי תנאי הפרויקט מבטיחים רווחיות מסוימת ליזם. התקן נולד בעקבות דו”ח לינדנשטראוס, שקבע כי המדינה הכינה 40 תכניות של פינוי-בינוי, אך אף אחת מהן לא יצאה לפועל מסיבה כלכלית. בחינת תכנית מוצעת על פי עקרונות תקן 21 היא אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך אישור של פרויקט פינוי-בינוי. תקן 21 אמנם אינו מחייב, אך השימוש בו מקובל מאוד.